部委点赞的深圳城中村：“没有大拆大建也能变城市亮点”

　　9月10日，国新办举行“‘十四五’时期自然资源工作”相关主题新闻发布会。会上，自然资源部副部长庄少勤以深圳南头古城为例，向媒体介绍如何结合国土空间规划编制和实施明确用途，来唤醒自然资源资产的内在价值。

　　庄少勤说：“深圳南头古城，原来是一个城中村，但深圳没有大拆大建，在稳定产权关系的基础上，通过规划优化空间结构和用途，升级业态，改善人居环境，使原来的城中村成为旅游热点和城市发展的亮点。”

　　第一财经记者采访了解到，近年来，南头古城秉持有机更新的理念，在传承历史文化的基础上，尊重城市肌理与城中村原生状态，以“城村共生”为核心，构建三方合作机制实施改造。经过持续努力，深圳让这一原本禀赋平平、活力不足的城中村，转变为居住环境提质、复合业态兴旺的多元文化社区，探索出一条超大城市城中村更新改造的新路径。

　　南头古城又称新安古城，位于深圳市南山区，自东晋咸和六年（公元331年）设置东官郡起，距今已有近1700年历史。

　　作为深港历史之根、文化之源，南头古城是古代深港两地政治、军事、经济、文化中心，也是当今深圳的文化名片和历史全景博物馆。对南头古城的保护和利用，对深圳来说意义重大。

　　2019年3月，深圳市委将南头古城保护纳入贯彻落实《粤港澳大湾区发展规划纲要》的重要任务。但这项工作面临诸多困难。南头街道办相关负责人告诉第一财经记者，古城改造面临四大难点：一是人口密度高，居住环境差；二是建筑种类多，利益纠葛复杂；三是行业业态低端，改造难度大；四是文物资源散，保护难度高。

　　摸底情况显示，古城范围内改造前居住人口近2.5万人，其中流动人口占90%以上。有各类房屋992栋，大部分于1999年前建造，所有房屋均没有房产证。且传统建筑和民居被大面积拆除重建为“农民房、出租屋”，古城保护和旧城改造之间存在一定的现实矛盾。同时，商业业态主要为杂货店、小饮食店、理发店等，改造提升难度大。

　　2019年之前的十来年，深圳市、区两级政府先后编制了《新安古城保护与整治项目可行性研究》《深圳市南头古城保护规划》等8个不同层次的规划文件。但因为种种原因，保护工作一直停留在编制与研究阶段，仅限于整治上的“修修补补”。

　　2019年3月，南山区把南头古城保护与利用工作定为年度“三大攻坚战役”之一，决心举全区之力推进。10月18日，南头古城保护与利用项目正式开工。10月底，深圳市规划和自然资源局印发《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》，将南头古城列为试点之一，改造工作驶上了快车道。

　　项目从一开始就确立了不搞“大拆大建”的总原则，决定保留原有街区形态及尺度，通过“绣花功夫”实施“微改造”，对文物及传统风貌建筑进行梳理、保护和修缮，实现历史保护、城中村和城市空间共生、文化共生的目标。规划设计方案由万科公司团队结合古城特点与村民意见提出，经项目领导小组指挥部40多轮反复研讨商定。

　　方案遵循有机改造理念，以整体保留为前提，核心改造面积控制在30%。不改变原有城中村的社会结构，并保留居住作为主要社区功能，绝大部分原住民可留在当地。与此同时，改造后空间融入当代城市要素、多元业态和城市文化空间，在保留城中村烟火气的基础上，利用功能业态升级及公共空间改善，满足多元人群的复合需求，让更年轻、更文艺的新兴人群进入南头古城工作和生活。

　　“这种以核心区域带动非核心区域原住民自主改造及更新的模式，实现了长期动态迭代的渐进式有机更新。”一位亲历当年改造工作的项目指挥部相关人员说。

　　在更新改造项目的具体推进上，南头古城探索多方共建机制，整体实施“政府主导、企业实施、村民参与”的更新模式，合理划分公私投资界面。

　　在公共领域，由政府主导投资市政基础设施升级、古建修缮保护、文化策展、景观环境提升等公共部分建设；在私有领域，则选取具有经验的万科公司主导运营工作。万科与南山区属国企深圳市深汇通投资控股有限公司、本地集体经济组织深圳市南头城实业股份有限公司合资成立运营公司，对约占全村30%的物业进行租赁、更新和运营，主导南头古城整体招商、企划推广、街区营运与物业管理等经营管理工作。

　　改造过程中遇到不少难题。比如，村民出于历史情感和对经济利益的考量，对改造不理解；大量房屋产权不清晰，签约难推进。为了解决问题，工作组向村民明确了古城现状及改造必要性，以协议备注形式打消了他们的顾虑；通过反复沟通谈判，厘清产权，并协助化解权利人家庭内部矛盾。

　　在边谈判、边改设计、边施工、边沟通的“四边”策略下，改造蓝图逐渐变成现实。改造效果呈现四大鲜明特点——

　　优化城市界面，加强片区联动。通过南城门公园、中山北街、观音阁井等周边关键节点的改造，打破原有的隔阂与边界，加强了南北方向的连通性与通达性，将南头古城和周围的市政公园中山公园、特色公园荷兰花卉小镇紧密相连，提升片区的整体形象与功能性，打造“一花一园一城”的多元城市文化体验带。

　　尊重历史文脉，保留城市记忆，复原古城多元的生活场景。在尊重历史原真性和时代层积、兼顾建筑性能和视觉美观的前提下，对建筑风貌进行分段控制和分级改造，打造出一个延续街道生活记忆的岭南历史街区，和一条折射深圳改革开放40年建设史的“光谱”。

　　补齐城中村基础设施短板，提升公共空间质量。通过拆除危房和活化现有的潜力空地以及边角地，在原有的城中村极限密度中，尽可能提升环境容量和综合承载力，打造出绿色低碳、舒适有趣的公共空间。重点提升了原有的南城门公园、书院广场、篮球场、大家乐广场等，新增了竹园、砥园、迭园等口袋公园，散落在古城各处。

　　导入优质业态内容，提升社区空间活力。以业态更新为抓手、文化创意活动为载体，把南头古城打造成具有特色的传统风貌展示区、具有内涵的文化创新产业集聚区，让历史人文底蕴与新的文化有机生长，以现代创意再续古城活力。

　　经过努力，南头古城特色文化街区南北街示范段改造工程如期完工，在深圳经济特区40岁生日（2020年8月26日）这天正式开街。对于古城改造前后的变化，南头街道居民不吝以“翻天覆地”“焕然一新”来称赞。南头街道办相关负责人则对记者表示，对古城改造最满意的是：在保护历史文物资源的前提下，实现了环境提升和经济搞活，给企业和居民带来实实在在的好处。

　　检验旧城改造是否成功的一个重要标准，是改造后是否能产生可持续发展的活力。南头古城改造的最大成功点正在于：既提升了自然环境，又优化了经济环境；既保护了文物，又搞活了经济；既促进了治理，又激发了创新。而这一切，都是在市场化的机制下实现的。

　　改造后的南头古城自开街以来，始终坚持“保护优先、活化利用”的原则，持续在社区治理促进、微改造实践、多元业态孵化和文化品牌建设等方面进行探索，取得了显着成效。

　　在促进社区治理方面，从多元关系营造出发，南头古城在运营过程中通过企业牵头，带动社区多元群体开展社区营造，以共筑共建的方式，反哺基层治理、并撬动社区活力。通过打造社区营造平台、培育社区灵活组织、发展社区共益商业、鼓励在地社群共创、支持真实议题落地等，推动在地多元关系的营造，促进社区治理、社区融入与共荣发展。

　　在保留传统特色建筑风貌及历史文化基础上，南头古城加强文化、创意、艺术内容导入。目前业态主要包括文化展览、非遗博览、创意办公、文化创意、精品零售、特色餐饮、休闲餐饮、精品民宿/酒店、长租公寓等九大业态。这种复合性的业态及空间组合，对深港澳创意、设计、艺术类商业、文创品牌产生吸引，创造出大量的跨领域交流机会。

　　在文化创意活力激活方面，南头古城运营公司联合深港代表性创意机构、政府单位等，策划了友谊书展、音乐生活节、深圳设计周、创意十二月、深港城市建筑双城双年展南山分展场等多个艺文活动，通过汇聚多元灵感，建立起文化创意活动矩阵。

　　通过市场化、多元业态发展和品牌化运营，南头古城运营公司在不增加政府投入的情况下，正逐步实现运营财务平衡。目前已引入文化创意办公、文化展览、精品零售、特色餐饮、休闲度假不同租户超280家，其中创意办公、文化展览等业态呈现强劲发展态势，同时也为新兴业态和年轻主理人品牌提供了发展机会。

　　“未来，南头古城将持续通过高质量内容吸引高质量客流，并以此反哺项目运营，实现可持续运营的正循环。”南头古城运营公司相关人士告诉记者。

　　目前，南头古城已成为深圳热门的文化休闲目的地，年均访客量超过1000万人次。截至2025年6月，南头古城累计获得各类荣誉53项，涉及文化遗产活化、商业模式创新、城市更新实践、视觉传播设计、社区营造发展等多个主题。其中，包括国家级旅游休闲街区、国家级夜间文化和旅游消费集聚区，以及全球世界遗产教育创新案例奖等国家级和世界级称号或奖励。