美国商业地产市场危在旦夕？写字楼空置率已超金融危机时期

　　近期，美国商业地产市场形势持续恶化，相关数据显示，一季度美国写字楼空置率已升至12.9%，超过了2008年金融危机期间的空置率峰值，引发外界担忧。

　　据美国《华尔街日报》报道，利率短时间内的大幅上涨令商业地产贬值，加之居家办公的推广以及电子商务的崛起，均导致了对办公及零售用地的需求锐减。

　　报道称，虽然尚不清楚这一轮美国商业地产市场的形势恶化究竟会到什么地步，但办公及零售用地的所有者们还有一个更深层次的问题需要担心，那就是手中的地产价值，未来可能无法像之前几次崩盘后那样再度反弹了。

　　这意味着，美国的商业地产行业也不能再像之前几次反弹期间那样，为美国的经济增长作出贡献，而地产市场的低迷，还会连带伤害那些依赖房地产税收的城市，并拖累银行的资产负债情况，导致经济整体的借贷情况萎缩。

　　对于各大银行、养老基金以及资产管理公司们来说，这也同样是一个坏消息。他们都是美国商业地产的最大放贷者以及所有人。未来几年内他们都将面临亏损。

　　根据研究机构KBW提供的数据，商业抵押贷款占到了美国银行贷款持有量中位数的38%，而来自睿勤的数据则显示，各大北美公共养老基金平均持有约9%的房地产资产。

　　文章称，在此前的经济下滑期间，一旦出现反弹迹象，对房地产的所有者们来说都是有利的。大量的白领工作者涌入城市，填满了办公场所，也给商店和餐馆带来了可靠的顾客群。与此同时，繁琐的审批流程和区域限制也令开发商很难新造房屋，这也让业主们免去了竞争的烦恼。

　　但是当下，新技术的出现，已经改变了人们居住和工作的方式，并让许多业主们感受到了威胁。例如，零售商们不断与崛起的电子商务缠斗，商铺的地产价值也因此下滑。瑞银集团表示，今年美国国内关张的商铺数量将大幅上升，该集团本月发布的数据预测称，未来五年内美国或将有五万家商铺关门。

　　办公用地方面，写字楼的所有者们已经开始感受到了“供大于求”，未来许多年内，他们还将不断面临租户需求的衰减。得益于技术的辅助，例如电子邮件、视频会议、云存储等，远程办公正在成为时尚，这也意味着相比疫情前，有更多的办公室将出现空置。

　　“人们想到这些办公楼，就觉得它们是永恒的。因为这些楼似乎总是应该差不多租满。但他们没预想到会有这样的改变。”纽约一家资产管理及房地产投资企业的负责人兹维恩说。

　　报道称，目前多数分析人士都预测，伴随着更多租约的到期，以及企业不断缩减用地规模，未来地产的空置率还将继续上升。一家房地产分析机构的预测显示，自2022年初以来，写字楼的价格已经下滑了25%，商场的价格下滑了19%，相比2016年间，更是下滑了44%之多。

　　摩根士丹利资本国际公司不动产首席经济学家吉姆·科斯特洛称，美国大城市的地产所有者们上一次经历市场下行以及长期性变化还是在二十世纪六七十年代，当时高速公路的建设，以及传真机、长途电话的出现，让工厂和办公室可以从大城市搬出，寻找更便宜的地方落脚。更多的美国家庭也放弃了在市中心居住，选择在郊区安家。此外，通胀和持续上涨的失业率也给市场造成了负面影响。许多市区公寓、办公室以及零售店铺的所有者，眼睁睁地看着自己的财富被蒸发。在纽约的布朗克斯，一些业主甚至故意放火烧毁自己的房产，以获取保险赔偿。

　　如今，空置和不断上涨的利率，正共同给业主带来打击。以佛罗里达州杰克逊维尔市郊的一处办公用地为例，该用地的唯一租户德意志银行，已于2022年底搬出。由于美国国内借贷成本普遍上涨，房屋价格暴跌，该处用地的所有者无法获得新的贷款，导致其已于4月1日宣布抵押贷款违约。

　　另据报道，写字楼空置率高企和利率上升已导致今年出现了一系列违约事件，其中也包括全球最大上市房地产公司之一博枫。彭博社报道称，该公司约有1.614亿美元的写字楼抵押贷款违约，面临违约问题的写字楼主要集中在华盛顿特区。两个月前，该公司刚刚因为位于洛杉矶的两栋大楼而出现大约7.84亿美元规模的债务违约。